Responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários do país e trabalhando no limite da sua capacidade, a Caixa decidiu reduzir o valor máximo de crédito para a compra de imóveis pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que engloba propriedades de até R$ 1,5 milhão.
A partir de 1º de novembro, a cota máxima de financiamento admitida será de até 70% do valor do imóvel, e não mais os atuais 80%, no sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual as parcelas são maiores no início e menores no fim, por causa da diminuição progressiva dos juros.
Pela tabela Price, em que as prestações são sempre iguais e compostas por mais juros, o teto diminuirá de 70% para 50% do total do imóvel.
Considerando um apartamento de R$ 1 milhão, a entrada necessária pelo SAC vai aumentar de R$ 200 mil para R$ 300 mil. Já na tabela Price, o comprador terá que pagar R$ 500 mil à vista.
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A medida vai impactar financiamentos para imóveis residenciais (novos e usados) e comerciais, além de empréstimos para construção e compra de lotes urbanizados.
Outra nova regra é que os clientes poderão ter apenas um financiamento imobiliário ativo com o banco.
Propriedades já adquiridas não terão as regras de financiamento alteradas. A mudança nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão também não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco, mantendo-se nesse caso as condições vigentes.
Em nota, a Caixa afirma que as medidas observam a demanda e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024. “Com o crescimento da nossa carteira, prevemos que a mesma irá superar o limite máximo projetado para o período”, diz o banco federal.
A Caixa diz que a sua carteira de crédito habitacional ultrapassou a marca de R$ 800 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos.
“Em 2024, o banco concedeu, até setembro, R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis, beneficiando cerca de 2,5 milhões de brasileiros até o momento”, afirma o banco.
Vindo da principal operadora da modalidade de crédito, as medidas devem abrir caminho para que bancos privados também reduzam seus percentuais de financiamento.
Há mais de um ano, a Caixa vem demonstrando preocupação com uma possível falta de recursos para a concessão de financiamento imobiliário a partir de 2025. O banco tenta fechar uma complicada equação: demanda por imóveis em alta, alto volume de saques da caderneta de poupança —de onde vem os recursos para o crédito— e Selic em dois dígitos e retomando ritmo de escalada.
Em maio, durante a divulgação dos resultados, o presidente do banco, Carlos Vieira, afirmou que “os recursos estão no limite da capacidade de financiamento da habitação“. No mês seguinte, ele voltou a falar da dificuldade e disse que a liberação dos depósitos compulsórios dos bancos seria uma saída para driblar a possível falta de recursos para a concessão de financiamento imobiliário.
O Banco Central exige o recolhimento compulsório de 20% sobre os recursos de depósitos de poupança. A ideia da Caixa é que passe a ser de 15%. Segundo o presidente do banco, com a liberação desse percentual obrigatório seriam destravados entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para financiamento imobiliário.
Em julho, em entrevista à Folha, o ministro das Cidades, Jader Filho, também cobrou a liberação, pelo BC, de parte dos recursos da poupança que hoje estão parados em depósitos compulsórios e que poderiam ser usados para financiamento da casa própria.
A crise de escassez de recursos não é novidade, a Caixa tem buscado alternativas, como a captação de recursos por meio de letras de crédito e emissão de títulos no mercado, para suprir a demanda e depender menos da poupança.
Segundo o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, o SBPE já chegou a representar 70% de participação no financiamento imobiliário. Agora, não chega a 34%, perdendo espaço para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
“Tem menos dinheiro para emprestar, então o banco vai ser mais seletivo na concessão do empréstimo”, afirma o especialista.
“Mesmo que os bancos sejam obrigados a emprestar 65% do que têm, se têm menos dinheiro, têm menos dinheiro para emprestar. E se eu empresto menos por pessoa, eu tento emprestar para mais. Mas também eu seleciono porque estou emprestando para quem tem condições de aportar”, diz.
A movimentação de restrição de oferta de crédito imobiliário começou pelo Minha Casa, Minha Vida, com medidas visando desestimular a compra de imóveis usados pelo programa federal e exigindo uma entrada maior para famílias da faixa 3 —renda bruta entre R$ 4.400 e R$ 8.000.
Além das mudanças anunciadas, há a expectativa de que a Caixa e demais operadores do crédito optem por aumentar os juros para financiar a casa própria em breve. A possibilidade foi fortemente debatida em evento do mercado imobiliário no final de setembro.
“Neste caso, está mais ligado à oferta e à demanda [por crédito] do que a Selic, porque tem oferta, tem demanda, mas a oferta está restringindo. E o custo do dinheiro é a taxa de juros. Tem menos dinheiro para emprestar, a oferta é menor, aumenta o preço”, explica Ajzental.
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