O mercado de aluguel de imóveis no Brasil passará por mudanças com a implementação da reforma tributária. A partir de 2027, os rendimentos obtidos com locações poderão ficar sujeitos à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e, posteriormente, ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), além dos tributos já existentes.
As novas regras terão impactos diferentes para proprietários que alugam imóveis como pessoas físicas e jurídicas. No caso das pessoas físicas, a cobrança dos novos impostos dependerá do cumprimento de critérios específicos. Já as empresas que atuam no setor imobiliário estarão sujeitas à nova tributação sobre as receitas de locação.
Leiatambém
A CBS começará a ser implementada em 2027, enquanto o IBS entrará em funcionamento a partir de 2029. A transição será gradual e contará com mecanismos para reduzir os efeitos da mudança sobre o setor.
Como ficará a tributação para proprietários pessoa física?
Atualmente, pessoas físicas que recebem renda com aluguel pagam Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%.
Com a reforma, esses proprietários poderão passar a recolher também IBS e CBS, desde que atendam simultaneamente a dois requisitos: receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis, o equivalente a R$ 20 mil mensais, e possuir pelo menos três imóveis destinados à locação.
Existe ainda uma segunda possibilidade de enquadramento. Mesmo que o proprietário não tenha ultrapassado o limite de receita no ano anterior, poderá ser incluído na nova tributação caso os rendimentos com aluguéis atinjam R$ 288 mil no ano atual, valor 20% superior ao limite estabelecido.
Quem não se enquadrar nessas condições continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre os rendimentos da locação, sem a cobrança de IBS e CBS.
Empresas terão nova cobrança sobre os aluguéis
A mudança também alcançará pessoas jurídicas que recebem receitas com locação de imóveis, como holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas do setor imobiliário.
Atualmente, empresas que alugam imóveis podem recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. No regime de lucro presumido, a carga tributária efetiva costuma variar entre 11,33% e 14%. Já no lucro real, a tributação considera o resultado efetivamente apurado.
Com o novo sistema, a estimativa é que a alíquota conjunta de IBS e CBS fique entre 25% e 30%. Somados aos tributos já existentes, como IRPJ e CSLL, os encargos brutos poderão alcançar 37,38% sobre a receita, antes da utilização de créditos tributários.
A reforma prevê, porém, a possibilidade de aproveitamento de créditos sobre despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração dos imóveis. O mecanismo busca evitar a cobrança repetida de impostos ao longo da cadeia econômica e pode reduzir a carga tributária efetiva.
As imobiliárias também estarão sujeitas ao IBS e à CBS, mas a cobrança será calculada sobre a receita dos serviços prestados, como taxas de administração e comissões de corretagem. O valor integral do aluguel recebido para posterior repasse ao proprietário não será considerado receita da imobiliária.
Medidas para reduzir o impacto da tributação
A reforma estabeleceu mecanismos para amenizar os efeitos dos novos impostos sobre o mercado de locação.
Um deles é a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para aluguéis. Na prática, apenas 30% do valor utilizado como referência será considerado no cálculo dos tributos.
Também foi criado um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, que diminui a base de cálculo da tributação. Em determinadas situações, especialmente nas locações de menor valor, o mecanismo poderá reduzir significativamente o imposto devido.
Outra medida envolve os contratos de aluguel firmados até 16 de janeiro de 2025. Para esses acordos, foi estabelecido um regime opcional de transição, com recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta, sem possibilidade de aproveitamento de créditos tributários ou aplicação do redutor social.
Nos contratos residenciais, a opção poderá ser utilizada até o encerramento do prazo original ou 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro. Para imóveis comerciais e outras locações não residenciais, o regime poderá ser mantido durante o período original do contrato.
A escolha, entretanto, dependerá das condições de cada proprietário, já que o modelo tradicional, com aproveitamento de créditos, poderá ser mais vantajoso em determinadas situações.
Inquilinos também poderão sentir os efeitos
A implementação dos novos tributos poderá reduzir a rentabilidade dos proprietários, especialmente daqueles que já trabalham com margens menores. Uma das possibilidades é o aumento dos valores dos aluguéis para compensar parte dos custos adicionais.
O repasse, entretanto, não será automático. A possibilidade de reajuste dependerá de fatores como oferta e procura, localização do imóvel, condições do contrato e poder de negociação entre proprietários e inquilinos.
Os efeitos também serão diferentes conforme o perfil de quem aluga.
Empresas que utilizam imóveis comerciais poderão aproveitar créditos de IBS e CBS incidentes sobre os pagamentos, descontando parte dos valores dos tributos devidos em suas próprias operações.
Já os inquilinos pessoas físicas, como consumidores finais, não terão direito a esse mecanismo de compensação. Dessa forma, famílias que alugam imóveis de empresas poderão sentir integralmente os efeitos da nova tributação, caso os custos sejam repassados aos contratos.
Cadastro imobiliário e novas obrigações fiscais
A reforma também prevê a utilização do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que permitirá integrar informações sobre os imóveis e facilitar o acompanhamento das operações pelas autoridades fiscais.
Embora o cadastro não represente a criação de um novo imposto, ele fará parte da estrutura de fiscalização do sistema tributário. Divergências entre contratos, documentos fiscais e informações cadastrais poderão resultar em autuações.
Entre as obrigações estão a emissão correta de documentos fiscais quando exigidos, o recolhimento adequado dos tributos e a comprovação de que os contratos atendem aos requisitos para utilização do regime de transição.
As mudanças também poderão abrir espaço para pedidos de revisão contratual em situações nas quais alterações tributárias provoquem desequilíbrio significativo entre as partes. A possibilidade dependerá das circunstâncias de cada contrato e das condições previstas na legislação.
Com a implementação gradual da reforma, proprietários, imobiliárias e inquilinos precisarão acompanhar as novas regras para entender como a tributação poderá alterar os custos e as condições do mercado de aluguel no país.
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